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  • Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

    Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

    Ab wann gilt das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

    Bisher musste derjenige, den Makler beauftragt hat, ihn auch bezahlen. Doch ab dem 23. Dezember ändert sich das. Ab dann gilt: Wer einen Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision beim Immobilienverkauf selbst tragen. Das teilt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz mit. Auch Verkäufer müssen sich dann an den Kosten für einen Immobilienmakler beteiligen.

    Neu ist auch: Der Maklervertrag bedarf künftig einer Textform – eine mündliche Abrede reicht nicht mehr aus. Selbstverständlich wird eine Provision erst dann zur Zahlung fällig, wenn auch ein Kaufvertrag geschlossen und notariell beurkundet wurde.

    Was ändert sich mit Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

    Mit Beauftragung eines Immobilienmaklers für den Immobilienverkauf oder Immobilienkauf  muss der Beauftragende, hier in der Regel der Verkäufer mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten und Vermittlungsgebühr oder auch Maklercourtage übernehmen.

    Zuvor war die Regelung so, dass der Verkäufer zwar den Makler gesucht, bestellt und beauftragt hat, aber oftmals die Gebühren zur Vermittlung auf den Käufer abgewälzt hatte. Künftig gilt der Grundsatz, dass derjenige, der dem Makler als zweites einen Auftrag erteilt nicht mehr zahlen soll als der Erstauftraggeber. Bei dem Zweitauftraggeber handelt es sich überwiegend um den Käufer. Das bedeutet, dass der Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann. Der Makler ist gezwungen mit dem Verkäufer eine Provision zu verhandeln, wenn auch der Käufer etwas zahlen soll.

    Die neuen Regelungen gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn diese an Privatpersonen verkauft werden. Das neue Gesetz greift ab dem 23. Dezember 2020.

    Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail). Einfacher Handschlag genügt laut Bestellerprinzip nicht mehr. 

    Wo gilt das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

    Es handelt sich bei der Gesetzesnovellierung beim Immobilienverkauf um ein deutschlandweites Gesetz, so dass es alle Regionen betrifft und keine Ausnahmen bestehen. Interessant ist aber, dass im Grunde diese Neuregelung nur für Endverbraucher gelten soll und bis auf die Größe eines Einfamilienhauses beschränkt ist. Es gibt somit deutschlandweit eine einheitliche regionale Regulierung. Sie ist aber auf die Größe der Immobilie und für den Endverbraucher beschränkt. Wir gehen aber davon aus, dass auch die andere Bereiche Auswirkungen haben wird.

    Nachweispflichten des Immobilienmakler mit Neuregulierung

    Klar ist, dass wer einen Immobilienmakler für den Verkauf oder Kauf beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. Die Teilung soll für zwei Fallgruppen gelten. Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.

    Diese Konstellation dürfte die häufigste sein, in der also zunächst zwischen Makler und Verkäufer ein provisionspflichtiger Maklervertrag geschlossen, z.B. mit einer Provision in Höhe von 3 Prozent zzgl. Umsatzsteuer. Der Immobilienmakler bietet das Objekt anschließend öffentlich an, worauf sich ein Interessent meldet. Mit diesem schließt der Makler ebenfalls einen Maklervertrag, also auch mit dem Interessenten begründet er ein Treuverhältnis. Die vereinbarte Provision beträgt ebenfalls 3 Prozent. Findet der Makler einen Interessenten, der nur 2 Prozent zahlen möchte, würde sich ein Nachlass auch zugunsten des Verkäufers auswirken, sofern der Makler mit dem Käufer eine entsprechende Provisionsvereinbarung trifft. Es soll also der Grundsatz gelten: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen.

    Die zweite – deutlich seltenere Konstellation – betrifft den Fall, in dem nur der Verkäufer oder Käufer einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler schließt und die Provision ganz oder teilweise auf den Nichtauftraggeber abgewälzt werden soll. In dieser Fallkonstellation gilt künftig, dass der Zweite nicht mehr zahlt als der Erste. Nachlässe zugunsten des Zweiten wirken sich nicht zugunsten des Erstauftraggebers aus. Der Anspruch gegenüber dem Zweiten wird zudem nur fällig, wenn bewiesen ist, dass der Erste auch gezahlt hat. 

    Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur dann wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage laut Bestellerprinzip ausmachen. Hat der Makler ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen, kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist.

    Übergangsfristen des Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

    Ja von 6 Monaten. Der Gesetzesentwurf wurde im Mai 2020 vom Bundestag verabschiedet. Nachdem der Bundesrat das Gesetz Anfang Juni zeitnah verabschiedet hatte, wurde es im Bundesgesetzblatt am 23.06.2020 verkündet. Nach unserer individuellen Rechtsauffassung endet die Frist laut BGB von 6 Monaten zum 23.12.2020. Alle dann anstehenden Verkäufe samt Maklerprovision und entsprechender Vergütung müssen dann nach dem neuen Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf vergütet werden. Viele Immobilienmakler, Makler und Vermittler und Endverbraucher scheinen dies  noch nicht so Recht zu berücksichtigen, auch wenn diese verbindliche Neuregelung der Maklervergütung beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf ansteht.

    Ausnahmen des Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

    Das neue Gesetzt wird als Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser betitelt, so dass sich auch ausschließlich darauf bezieht. Es richtet sich ausschließlich und primär an die Endverbraucher, die sich darauf berufen können. Ihnen soll die Last der Zahlung der Maklercourtage genommen werden.

    Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung. Ob die Neuregelung und Schaffung des Paragraphen 565b BGB dennoch Auswirkungen auf die gewerbliche Vermittlung und die o.g. Ausnahmen haben wird, ist anzunehmen.

    Zudem muss man feststellen, dass seriöse Marktteilnehmer im Bereich des Immobilienverkaufs bereits entsprechend handeln, adäquate und faire Provisionen veranschlagen. Der Verkäufer beauftragt schließlich auch den Makler und der Käufer profitiert von einer erfolgreichen Vermittlung. Eine klassische win-win Situation, sofern es zu einer erfolgreichen notariellen Beurkundung und Verbriefung kommt.

    Fazit zum Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

    Zudem gibt es immer auch die Möglichkeit das Objekt provisionfrei anzubieten und den Immobilienmakler gesucht in vollem Umfang zu bedienen. Es gilt so oder so festzuhalten, dass die Maklercourtage also die Maklerprovision beim Immobilienverkauf sowie Immobilienkauf als Kaufnebenkosten inkludiert werden. Ob diese Provision innen, also vom Verkäufer getragen wird oder außen vom Käufer oder nach der neuen Regel aufgeteilt werden muss, ist unter Strich egal. Jeder Immobilienkäufer wird seine maximale Zahlungsbereitschaft zur Bedienung des Immobilienkaufpreises haben. Dies ist immer brutto inklusive aller Kaufnebenkosten zu bewerten. Danach wird sich dann auch der Nettokaufpreis und die damit verbundene Immobilienrendite errechnen lassen. Ob der Makler gesucht, sofern er beauftragt wurde mitbezahlt werden muss oder vom Verkäufer, also dem Besteller bezahlt wird, ist dabei im Grunde gleich. Natürlich ist es für den Erwerber auf den ersten Blick attraktiver, sofern eine Liegenschaft oder Immobilie als provisionsfrei angeboten wird. Der Gesetzgeber will mit Neuregulierung vermutlich den ausufernden Höhen der Maklercourtage, die derzeit bis zu 6% netto betragen einen gesetzlichen Riegel vorschieben.

    Vor und Nachteile des Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

    Für die Bürgerinnen und Bürger entsteht, soweit sie als private Verkäufer einer Wohnimmobilie (Wohnungskauf) auftreten, aufgrund der Begrenzung des Provisionsanteils der Käufer an der Maklerprovision ein geschätzter jährlicher Erfüllungsaufwand von bis zu 417 Millionen Euro. Für die die Bürgerinnen und Bürger als Käufer von Wohnimmobilien ergeben sich Einsparungen in Höhe von 629 Millionen Euro. Der Haus verkaufen Prozess und die Haussuche wird davon maßgeblich betroffen sein.

    Die voraussichtliche Änderung des Verhaltens von Verkäufern durch die Neuregelungen im Maklerrecht wird vermutlich bei den Maklern zu Umsatzrückgängen führen. Diese werden auf jährlich etwa 75 Millionen Euro geschätzt. Die detaillierten Begründungen für die Umsetzung und Handhabe des neues Gesetzes §656b finden Sie HIER.

    Wortlaut des Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

    Die Neuregelung des Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf ist im § 656a BGB gefasst und dort im Detail nachzulesen. Es umfasst die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser und bezieht sich damit im Schwerpunkt auf Endverbraucher und Immobilien bis zur Größe eines Einfamilienhauses. Mehrfamilienhäuser können davon streng genommen bereits ausgeschlossen sein, auch wenn der Erwerber als Privatperson handelt (§656b BGB Anwendungsbereich). Die Entlohnung wird im Teil c geregelt, die klar besagt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Kosten tragen muss. Zudem besagt die Regelung, dass die Vereinbarung schriftlich (Schriftformerfordernis – bedarf der Textform) erfolgen muss.

    Änderungen des Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

    Immobilienmakler können Suchaufträge in der bisherigen Weise entgegennehmen und sich alleine  vom Suchenden eine Provision versprechen lassen bzw. entsprechende Immobiliensuchanzeigen veröffentlichen. Das Bestellerprinzip dreht die bisherige Handhabe des Immobilienverkaufs. Es ist verbraucherfreundlicher und zwingt den Immobilienmakler sich noch mehr um den Immobilien Suchenden zu kümmern. Sein Ankaufsprofil oder Mietgesuch ist hierbei von großem Interesse.

    Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich. Will der Verkäufer, dass der Immobilienmakler nur für ihn tätig ist, kann dies entsprechend vereinbart werden. In diesem Fall muss der Makler nur die Interessen des Verkäufers wahren, was in einigen Situationen sinnvoll erscheint.

    Ein hilfreiche Unterstützung zur Nutzung des Bestellerprinzip bietet Immobase, in der jede individuelle Suche als Immobilien Suchanzeige online veröffentlich werden kann. Die Nutzung ist zudem kostenlos und eine Eigenwerbung garantiert.

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